Chińczycy wynajęli od 2024 r. nad Wisłą najwięcej magazynów w UE

1 tydzień temu

Chińskie przedsiębiorstwa zarezerwowały ponad 2,5 mln mkw. powierzchni przemysłowej i logistycznej w Europie od początku 2024 r.

Jak wynika z najnowszego raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield (C&W) „Future Flows”, Polska z wynikiem 695 000 mkw. wynajętej powierzchni zajmuje drugie miejsce na całym kontynencie (ustępując jedynie Wlk. Brytanii – 757 000 mkw.) i jest niekwestionowanym liderem zainteresowania firm z Państwa Środka w regionie Europy Środkowo-Wschodniej oraz w całej UE.

Polska w analizowanym okresie (2024–H1 2026) wyprzedziła największe gospodarki Europy Zachodniej, w tym Niemcy (163 000 mkw.), Holandię (157 000 mkw.) czy Francję (153 000 mkw.). Drugim najpopularniejszym rynkiem w regionie CEE okazały się Węgry z wynikiem 180 000 mkw.

Koniec tanich paczek i cyfrowy skok na europejskie magazyny

Dynamiczny wzrost zapotrzebowania na powierzchnie przemysłowe i logistyczne ze strony chińskiego biznesu napędzany jest przez dwa główne sektory: e-commerce i obsługującą go logistykę oraz producentów z branży motoryzacyjnej (pojazdy elektryczne i baterie) oraz zielonych technologii.

Spowolnienie popytu wewnętrznego oraz zacięta konkurencja w Chinach (zjawisko tzw. inwolucji) zmuszają firmy z Państwa Środka do szukania wzrostu na rynku europejskim. Bezpośrednim impulsem do wynajmowania magazynów na miejscu stały się jednak nadchodzące i wprowadzane regulacje prawne – w tym zniesienie od 1 lipca 2026 roku zwolnienia z cła na przesyłki o niskiej wartości (tzw. zwolnienie de minimis) na terenie Unii Europejskiej.

Inwestycje produkcyjne koncentrują się w krajach takich jak Polska, Węgry, Czechy czy Słowacja

– Chińskie przedsiębiorstwa rosną w siłę jako znaczące źródło popytu na europejskim rynku logistycznym, jednak najważniejsze są ich wybory lokalizacyjne. Operatorzy e-commerce i ich partnerzy logistyczni skupiają się na miejscach pozwalających na szybką realizację zamówień na największych rynkach konsumenckich w całej Europie. Z kolei inwestycje produkcyjne koncentrują się w krajach takich jak Polska, Węgry, Czechy czy Słowacja, które oferują dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej, rozwiniętych łańcuchów dostaw i konkurencyjnych kosztów operacyjnych – komentuje Sally Bruer, Szefowa Działu Badań Rynku Logistycznego i Przemysłowego EMEA w C&W.

W samej tylko w I poł. 2026 r. chińscy operatorzy e-commerce bezpośrednio wynajęli ponad 350 000 mkw. powierzchni w Europie. Na rynku agresywnie rozwijają się platformy takie jak Shein, Temu czy JD.com, a także chińscy operatorzy logistyczni (3PL) – m.in. Cainiao, Cirro czy JD Logistics

Dlaczego Polska?

Polska odgrywa w strategii chińskich firm kluczową rolę jako węzeł konsolidacyjny i dystrybucyjny, pozwalający na sprawną obsługę klientów w Polsce, Niemczech oraz całej Europie Środkowo-Wschodniej. Ponadto region CEE charakteryzuje się znacznie niższymi kosztami pracy i eksploatacji w porównaniu z Europą Zachodnią czy Północną.

Kluczowe wnioski z raportu dotyczące profilu inwestycji:

Największymi najemcami w okresie 2024–H1 2026 w Europie byli operatorzy logistyczni (50% wynajętej powierzchni / 1,3 mln mkw.) oraz firmy z sektora handlu i e-commerce (32% / 820 000 mkw.).
Choć producenci odpowiadają za 17% (422 000 mkw.) wynajętej powierzchni w Europie, to aż 95% tych umów najmu zostało zawartych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

– Aktywność firm z kapitałem azjatyckim, a w szczególności chińskich platform e-commerce, motoryzacji i wspierających ich operatorów 3PL, bardzo dynamicznie zmienia krajobraz polskiego rynku magazynowego. Tylko w ostatnich miesiącach gracze z Azji odpowiadali za blisko 20% całego popytu na powierzchnie logistyczne w Polsce. Z naszego raportu wynika, iż dla 78% chińskich firm kluczowym motywem ekspansji jest szybki dostęp do nowych klientów, a blisko połowa z nich (48%) oczekuje uruchomienia operacji w mniej niż rok od decyzji inwestycyjnej. Tak wysokie tempo sprawia, iż dostępność nowoczesnej powierzchni w dużych formatach kurczy się błyskawicznie, co wymusza na inwestorach i najemcach znacznie szybsze podejmowanie decyzji o zabezpieczeniu obiektów – mówi Szczepan Gowin, Szef Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w C&W w Polsce.

Druga strona medalu: wyzwania dla europejskich i polskich zasobów

Ekspansja chińskiego biznesu niesie ze sobą istotne wyzwania dla europejskich i krajowych rynków. Z perspektywy UE najważniejsze jest zapobieganie nadmiernej zależności strategicznej oraz stymulowanie lokalnej produkcji – m.in. poprzez regulacje takie jak Net-Zero Industry Act, zakładające produkcję co najmniej 40% technologii net-zero w UE do 2030 r. oraz proponowany EU Industrial Acceleration Act, który nakłada wymóg tworzenia realnej wartości dodanej, a nie ograniczenia do prostego montowania końcowego produktu. Z kolei na polskim rynku gwałtowny skok popytu z Azji wywołuje presję na kurczące się zasoby. Największymi wyzwaniami stają się ograniczona dostępność dużych gruntów, limitowane moce przyłączeniowe energii elektrycznej, wymuszone rosnącą automatyzacją magazynów, a także wyzwania związane z zasobami ludzkimi.

Lokalne rygory i presja czasu – z czym mierzą się chińscy inwestorzy?

Wejście na rynek europejski jest równolegle dużym sprawdzianem dla samych firm z Państwa Środka.

– Aż 71% chińskich przedsiębiorstw przebadanych przez C&W wskazuje zgodność z lokalnymi przepisami i rygorami prawnymi jako największą barierę przy inwestowaniu w Europie. Trudności potęguje ogromna presja czasu – blisko połowa firm (48%) oczekuje uruchomienia operacji w mniej niż rok od podjęcia decyzji inwestycyjnej, a niemal co piąta (19%) w czasie krótszym niż 6 miesięcy. Dochodzą do tego wyzwania związane z koniecznością szybkiej przebudowy modeli logistycznych po zniesieniu zwolnień celnych de minimis oraz rosnącymi wymogami ESG, które już 36% chińskich inwestorów traktuje jako priorytet strategiczny, a 46% jako istotny czynnik operacyjny – komentuje Szczepan Gowin.

Jakich magazynów poszukują chińscy najemcy?

Z danych C&W wynika, iż chińskie firmy stawiają na obiekty o wysokim standardzie technicznym i środowiskowym. Największym powodzeniem cieszą się moduły o powierzchni od 10 000 do 25 000 mkw., które odpowiadają za 32% (821 000 mkw.) łącznego wolumenu najmu w Europie od 2024 r. Duży popyt generują również obiekty o powierzchni 25 000-40 000 mkw. (29%) oraz duże parki magazynowe powyżej 40 000 m² (30%).